‘Spaanders’ is een column waarin Dongenaar Henk Spaan zijn visie geeft op actuele Dongense zaken, de lokale politieke processen en al wat verder afkomt op de bewoners van de gemeente Dongen. Prikkelend en altijd op zoek naar het hoe en waarom van zaken. Henk Spaan (67) heeft 40 jaar overheidservaring, waarvan gedurende meer dan 27 jaar als gemeentesecretaris. Op dit moment houdt hij zich vooral bezig met managementadvisering en coaching.
“Binnenhoven niet haalbaar…een triest verhaal”
Op 3 november jl. stond een artikel op dongen.nieuws.nl met de kop: “”project Binnenhoven in huidige vorm niet haalbaar”. Eigenlijk een heel triest verhaal.
De ontwikkeling van het zogenaamde Gerba-Windsor terrein speelt al vanaf ongeveer 2004. Toen was er geld voor een gezonde ontwikkeling en was er enorm veel belangstelling bij ontwikkelaars. Uiteindelijk is de grond door de toenmalige Dongense Woningbouw-vereniging, later Vieya, als hoogste bieder, gekocht. Door allerlei omstandigheden, waaronder verschillen van visie tussen gemeente en woningbouwvereniging, kwam er echter geen haalbaar plan tot stand. Dat heeft een aantal jaren geduurd en toen kwam de crisis. Het gevolg was dat de mogelijkheden voor ontwikkeling steeds beperkter werden.
In de tussentijd zat de woningbouwvereniging met door het bijschrijven van rente steeds duurder wordende grond. Het gevolg was dat er flink op de boekwaarde moest worden afgeschreven. Een enorm verlies dus. Voor nu betekent dit, dat er, ondanks de extra afschrijving, nog steeds een hoge boekwaarde is. Om deze te compenseren, zullen er woningen moeten worden gebouwd, waarvan de totale grondprijs tenminste de huidige boekwaarde oplevert. Dat zal nog niet meevallen en kan een nadelig effect hebben op de huren.
De ontwikkeling wordt bovendien nog eens extra bemoeilijkt door de ligging van het gebied. Feitelijk kan het maar op een manier ontsloten worden, dat is vanaf de Biezen, langs het parkeerterrein bij de Aldi. Stedenbouwkundig, verkeerstechnisch en vanuit een oogpunt van veiligheid is dit bepaald niet ideaal. Daar komt nog bij dat door de afsluiting van de Hoge Ham, waar voorheen de ingang naar het parkeerterrein was, het gebied eigenlijk geen relatie meer heeft met de omliggende bebouwing. Ik vraag me af of het op die manier een aantrekkelijk woongebied wordt. Wellicht dat er enige compensatie voor de beperkte ontsluiting gevonden kan worden door een of meer langzaam verkeer verbindingen met het centrum.
Toch is het nodig dat het terrein zo spoedig mogelijk een bestemming krijgt en wordt bebouwd. Het is voor veel Dongenaren al meer dan 10 jaar een doorn in het oog. Casade en voorheen Vieya zien dit ook. De pogingen die gedaan zijn geven dat wel aan. De bedoelingen zijn goed. Gesteld wordt dat men op korte termijn met een nieuw of gewijzigd plan komt.
Ik ben heel benieuwd of dat gaat lukken en of er dan wel sprake zal zijn van een haalbare optie. Ik hou mijn hart vast. De boekwaarde van de grond is hoog, de omstandigheden zijn in veel opzichten niet gunstig en er wordt door de omgeving kritisch naar de planvorming gekeken. Dat houdt in dat, als er al op overzienbare termijn een haalbaar plan komt, de procedure om het plan te formaliseren zeker ook nog veel tijd zal kosten. In die tijd zal de boekwaarde bovendien nog stijgen. Daarna moet er nog gebouwd worden. Bedenk daarbij dat al het bouwverkeer via de ene ontsluitingsweg moet. Zeker voor de bewoners van de Biezen en de mensen die in de omgeving boodschappen gaan doen zal dat voor veel overlast zorgen.
Dan is er nog een ander lastig probleem. De gewenste ontwikkeling moet passend zijn binnen het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Dongen. Binnen dat beleid moet er rekening gehouden worden met het gegeven dat er bij diverse eigenaren, waaronder zowel Casade als ook de gemeente, nog locaties beschikbaar zijn die om ontwikkeling vragen. Dat alles moet dan ingepast worden in een bij de ontwikkeling van Dongen passend aantal te bouwen woningen per jaar.
De angst die ik heb, is dat het in de toekomst voor Casade steeds moeilijker zal worden om het hoofd op een goede manier boven water te houden. Dat betekent onder meer dat de huren op een acceptabel niveau blijven en dat het woningonderhoud op peil blijft. Ik oordeel, of veroordeel niet; ik constateer slechts en maak me zorgen over de toekomst. Hopelijk zullen de betrokken partijen in staat zijn goede plannen te ontwikkelen die ook op Dongense schaal haalbaar zijn en voldoende draagvlak krijgen.
Het is noodzakelijk in het gehele proces de Dongense gemeenschap en zeker de nabije omgeving van te ontwikkelen gebieden bij de ontwikkeling ervan te betrekken. Een woningbouwvereniging is een maatschappelijke organisatie, die tot taak heeft te zorgen voor betaalbare huurwoningen voor mensen die daarop aangewezen zijn. Die taak wordt ernstig bemoeilijkt door het noodzakelijk wegwerken van de zich thans voordoende negatieve effecten van de opstelling als projectontwikkelaar in de afgelopen decennia.
Het is de moeite waard dat deze ontwikkeling in Dongen breed gevolgd wordt. Daarmee wordt het belang van Casade het meeste gediend, wat vervolgens weer in het belang is van de Dongense gemeenschap.
